在碧桂园身前背后，南通三建、华夏幸福(600340,股吧)、万达、复星等中国开发商，也已经开始品尝印度市场的酸甜苦辣。

　　碧桂园在去年10月前后披露的印度战略，终于有了实质成果。同时，这也将成为中国大型房企在印度的首个住宅项目。

　　两个13亿人口的大国之间，政治和文化上的差异将永远存在，但生意总还是要做的。

　　1

　　碧桂园才拿地，南通三建已经开工了

　　去年10月，碧桂园突然开始在国内招聘“印度区域”员工，涉及从项目负责人到营销、工程、人力、财务等全班人马。同时，碧桂园在印度孟买、新德里、钦奈、班加罗尔等地建立分支机构，摆出大举攻略印度市场的架势。

　　今年1月，碧桂园总裁莫斌曾对媒体说，年内将有项目在印度落地。8月初，这个项目就来了。

　　据《印度时报》报道，碧桂园即将从当地一家开发商手中，买下钦奈一块占地1.3万平米的土地80%的权益，总价为22亿卢比，合人民币约2.3亿元。

　　钦奈是印度第四大城市，位于印度东南沿海，是泰米尔纳德邦首府，也是印度南方的汽车工业制造和出口中心，同时还是第二大软件工业、IT工业和基于IT技术的外包服务出口中心。在印度，其政治、经济地位略似于广州之于中国。

　　碧桂园买下的这块土地，原本是钦奈实业家族18英亩（约合7.3万平米）庄园的一部分。当地开发商在2009年以12亿卢比（约合人民币1.25亿元）买下这宗土地，但因规划问题而始终未能开发。

　　从卫星图片来看，这块土地位于钦奈城区南部，临近富商庄园，有河景和公园环绕，南侧是有“印度麻省理工”之称的安那大学，环境似乎不错。

　　此次碧桂园并未完全收购这宗地块，当地开发商仍将持有20%的权益。据当地媒体分析，来自中国的开发商，需要印度合作伙伴帮助解决来自政府的各种问题。

　　除钦奈项目之外，碧桂园还在与两家印度地产商协商班加罗尔住宅项目的转让，据称谈判已快要结束。

　　除了碧桂园，另一家已在印度开始项目开发的中国企业颇令人意外。以工程建设知名的南通三建，也在7月初与当地公司组建了一家投资3亿美金的合资企业，将主要为印度新兴的中等收入家庭，建设总价人民币47-78万元的住宅。

　　南通三建的合资企业，已在印度开建两个合计投资达250亿卢比（约合人民币26亿元）的高层住宅项目，其中一个名为“总统大厦”，是班加罗尔最高的住宅楼。未来两年内，这家企业将启动价值10亿美元的项目，其动作暂时比碧桂园还要大，更快得多。

　　2

　　森林城市面临困局，碧桂园能玩转印度吗？

　　当地的土地制度，以及国内的外汇政策，都将成为国内房企开拓印度市场的拦路虎。

　　在马来西亚，碧桂园森林城市已经因为外汇限制而面临销售停滞。在开发环境更加复杂的印度，碧桂园能够从市场中突围而出吗？

　　与许多人想象的不同，印度的市场经济实际上比中国起步还要晚，直到1980年代后期才逐步开始推出一些类似中国“改革开放”的政策。

　　然而，据金融时报报道，受限于现有的土地和规划政策，新德里当局还是无法像曾经的北京市政府一样，拿出土地吸引外资开发商。其他印度城市也不容乐观，孟买的土地被政府与港务局掌控，在班加罗尔等二线城市，军方也是大地主，即便本地企业也很难拿地。

　　为解决土地问题，碧桂园选择与印度本地企业合作，为原地主保留部分权益，以帮助解决涉及政府的各类问题。南通三建的办法也与其类似，中方出资金和技术，印度方面出土地。若要独立开发，中国房企就不得不面对强势的地主，或与分散的土地业主谈判，很容易遇到麻烦。

　　当然，碧桂园也不会对股权合作的形式感到陌生。在国内，尤其是深圳等一线城市，碧桂园经常与持有土地的本地企业合作开发，或直接收购项目公司。

　　除了印度方面的难题，来自的国内的阻力也不容忽视。当前的外汇控制政策，已经阻拦了不少企业海外投资的步伐。一方面，项目的开发资金可能无法出境，另一方面，国内购房者的购房款也难以支付。

　　好在碧桂园并没有打算把印度的房子卖给中国人。针对资金无法“出海”的问题，国内企业也可以选择充分利用其模式和人力优势，而通过项目周转，让其海外分公司在资金方面尽量自给自足。

　　针对两国的文化差异，也为了让来自中印两国的员工能够彼此配合，碧桂园还将中国员工大批派往印度培训，了解当地政治、文化和开发模式，同时将印度员工派回中国总部培训，宣讲企业文化，增进对碧桂园的归属感。

　　即便面对诸多困难，碧桂园等中国房企仍然认为，作为经济快速增长的发展中国家，印度正在急速膨胀的房地产市场，是一个难以拒绝的巨大机会。同样处在快速的城市化进程中，印度崛起的中产阶层，也怀着对房子的巨大向往，正如他们在中国的邻居那样，即将爆发出巨大的购买力。因此，即便一些企业暂时遇到挫折，后来者还是会继续赶上。

　　据接近万科的人士透露，万达进军印度，对万科也是一个刺激。郁亮因此而非常重视国内房企在印度的动作，并认为印度是值得关注的市场。未来在印度或许将出现更多中国主流房企的身影。

　　英国《金融时报》曾在一篇报道中评论，如果中国开发商在印度的房地产投资受阻，他们当然会蒙受损失，但印度自身、尤其是印度无业青年们所承受的损失可能更大。

　　彩蛋时间

　　下面请欣赏，正与碧桂园协商项目转让的班加罗尔开发商，为其正在开发的项目制作的宣传广告。

　　从广告的调性和语言风格来看，碧桂园（以及绝大多数国内开发商）真的可以无缝接入印度市场。

    文章来源：微信公众号Q房地产频道