文/全景网《WE言堂》专栏特约 楼兔子

　　在中国大陆各地楼市调控不断升级的状态下，香港楼市也在不断创新高。为此，摩根大通近日发话警示：香港楼市已接近顶峰，如果房价泡沫破灭，购房者或被一扫而空。

　　路透社称，自2003年以来，香港的房价已经暴涨了364%，而家庭月收入中位数只上涨了61%，导致买房对许多人来说遥不可及。

　　面对持续向上的楼价，即将于7月1日正式宣誓就职香港特首的林郑月娥曾承诺稳定楼市，使人们负担得起房价。林郑月娥表示，开拓新土地及增加房屋供应会是她上任后的工作重点。

　　壹 · “加辣”并未抑制房价增长

　　据香港官方3月底的统计数据显示，香港楼价已经连续第四个月创出新高，尽管房价高企但仍然挡不住成交量大幅上涨的势头。

　　新盘方面，一季度香港楼市已经实际成交了5340套新房，实际销售额667亿港币。这其中位于九龙南昌站附近的新鸿基汇玺和将军澳的Monterey两个楼盘更是疯狂。

　　3月1日-3月28日成交数据

　　但是，仅仅是成交量还不足以刺激你的小心脏。疯狂的是汇玺加推，每平方米单价大约是25万至40万港币，竟然是312套房，遭遇7000人上门抢房！难怪港人惊呼，不是有钱为大，而是有房至尊！

　　另据香港税务局的数据，3月份的双倍印花税录得3087宗，总金额14.17亿港元，当中涉及15%住宅印花税的有657宗，按月大升7成，涉及金额为6.27亿港元，创去年11月加辣后新高。

　　去年11月，香港曾全面提高买卖住宅物业印花税率，为楼市降温。但这似乎并未能抑制房价增长。

　　美联物业住宅部行政总裁布少明表示，目前看不到政府加辣效果，相信短期内香港楼价还会持续上升，预计全年整体升15%左右。

　　贰 · 大摩警示香港房价已接近顶点

　　面对香港楼市的火热，摩根大通发话了：香港楼市已接近顶峰。如果房价的泡沫破灭的话，购房者或被一扫而空。

　　《华尔街见闻》报道指出，摩根大通董事总经理Cusson Leung在接受媒体采访时表示，香港房价已经接近顶峰，并且是“从经济上说不可持续的”。

　　Cusson Leung称，香港房价的增长速度自2009年就大幅超过了香港GDP的增长速度，任何外部冲击都将会导致该城市的银行系统产生流动性紧张，并且增加购房者的借贷成本。

　　Cusson Leung认为，今年新房价格将不变。他表示自己不会去买房，如果房价泡沫破灭的话，购房者不仅会失去他们的钱，就连他们父母的钱也会被一扫而空，因为购房者一直在把他们父母的房子作为抵押品来从银行借贷。

　　根据新加坡《联合早报》此前的报道，中原地产集团研究部高级联席董事黄良升指出，全球经济开始复苏，带动香港楼价向上，加上去年11月楼市加辣措施无成效，推动买家加快入市。

　　黄良升认为，楼价升势刚开始，这一轮升浪会较2015年创下的历史高位有15%至20%的上升空间，估计最快要到第三季才会升停，最迟明年第二季完成升势，其后在高位徘徊，走势视乎经济复苏步伐而定。

　　他说，特区政府可能会再推出楼市辣招，但加辣也没有作用，他相信楼价完成20%的上升周期后就会停止升势，届时港府不出招，楼价也会升停。

　　叁 · 新特首拟增加供应稳定楼市

　　对于上任后会否推出楼市辣招，林郑月娥承认，以往两届政府推出的需求管理措施有一定成效，但都难以逆转楼价上升趋势，她上任后会增加住宅供应，开拓新土地。

　　林郑月娥说：“过去两届政府已先后推出不少这些控制需求的措施，所谓‘辣招’，有一定成效，但难以逆转楼市上升的趋势，所以我在政纲里面或上任后主要工作，是增加供应，增加楼宇的供应，亦需要开拓新的土地。”

　　林郑月娥表示上任后会增加楼市供应

　　对此，香港立法会房屋事务委员会主席麦美娟说，从外部开发商那里涌入的资金将会使林郑月娥的工作非常棘手。“如果有外部投资流入香港，本地的房地产市场就会受到刺激。如果政府想让楼市平稳发展，这就会成为他们面对的一个巨大挑战。”

　　香港地政总署的数据显示，香港政府在2016年4月开始的财年共出售27块土地，中国大陆的公司成功竞得其中6块，但就价格而言占总交易额的44%。

　　花旗3月底曾发表报告称，未来平均每个月楼价会上涨2至3%。香港政府已有充足理由再度出招压抑楼市，任何一个星期五均可能为楼市“加辣”，其中可能的措施包括：大幅调高拥有多项住宅物业人士差饷（房产物业征收的税项）征收率2至3倍。