中房报记者 翁晓琳 深圳报道

一边是龙华新区“钉子户”拒绝2000万元赔偿，只愿以房换房；一边是大冲新村一位拥有66套回迁房的村民到深圳市南山区政府网站“哭穷”，最后经查不存在该人……

随着深圳城市更新在土地供应中占比增加，这样的故事层出不穷。深圳城市更新项目往往需要7至8年时间才能操作完成。为了改变这一局面，深圳市政府在这一年来政策调整方案频频曝光。

5月底，深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》（下称《暂行措施》）内部征求意见稿被曝光。该《暂行措施》针对旧住宅区城市更新提出了相应办法，在条件设置上明显比以往更加严格，拆迁比或降至1:1，要求100%业主同意才能启动拆迁，不能出现强拆局面。且要求在一年内完成，否则5年内不能再申请为旧改项目。

“与其他城市相比，深圳的城市更新有三大特点：一是法规先行；二是市场运作；三是利益共享。”深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳市规土委”）城市更新局局长王策飞表示。

作为一线城市中面积最小的深圳，土地供应持续紧缺，近六年来，开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。

在供需关系紧张的情况下，深圳城市更新项目和其他城市一样，面临着三个问题：拆不动、赔不起、玩不转。一个项目操作时间往往很长，无法及时弥补深圳的购房需求。

按照2012年实施的《深圳市城市更新办法实施细则》规定，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作。因此，“钉子户”也成为所有城市更新项目面临的共同难题。

为了尽快推动城市更新项目进展，避免“钉子户”再拖累项目进程，去年8月深圳市规土委提出的《深圳经济特区城市更新条例（草案稿）》（下称《条例》）中针对拆赔比、强制售卖等内容进行规定，即“拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上（含）房地产权利主体，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖”。

近日深圳市规土委表示《条例》已报深圳市人民政府法制办公室审查，其中拟设置拆赔比、强制售卖等制度仍在论证和完善当中，其后续操作、执行层面仍需要进一步斟酌。

《条例》的95%同意率和《暂行措施》的100%同意率，是否存在着冲突矛盾？

深圳市房地产评估发展中心主任王锋认为，“《暂时措施》主要考虑到旧住宅区情况的复杂性，改造的前提是建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程建设需要等几类情况。设定较为严格的条件是想将潜在的矛盾提前消化，保证项目的可实施性，避免引发社会不稳定因素。”

“旧工业区很多都是一个业主，而旧住宅区往往包含上千名业主，涉及利益很多。政府在《暂行措施》具体针对旧住宅区下了一年内解决、100%业主同意的条件，这可以理解成目前政府是鼓励开发商多进行工业旧改。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

旧住宅区城市更新面临的问题并不少。作为2010年深圳城市更新单元第一批计划中的旧住宅区更新改造的试点项目，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区至今仍未完成改造，项目进展举步维艰。

由益田集团开发的罗湖区木头龙项目，已经经历了6年的“拉锯战”，目前已拆迁30%。相关负责人更是直言木头龙项目急需《条例》落地，“如果95%的签约率就可以强制征收售卖，不仅对木头龙，对罗湖区所有旧村、旧住宅小区的改造都是一个质的飞跃”。

据悉，8个试点中，有房企已经为已搬迁业主支付了数亿元的过渡期租金补偿金等前期资金，拖下去要亏掉更多的资金。但耗费了大量成本后，房企又舍不得将项目转手，陷入进退两难局面。

虽然政府对审批程序一再简化，推动了项目的申报，但拆迁难让开发商依旧处于被动的位置上。

金地集团城市更新公司总裁耿延良表示，“整个行业都非常希望2016年新的城市更新《条例》能够出台，相关法律法规出台后，‘拆迁难’和‘钉子户’问题将不再是阻扰旧改项目实施的最大难点，深圳城市更新项目实施率可以大幅度提升。”

“在深圳，能够操作城市更新项目的只有两类企业，一是资金实力雄厚的央企，比如华润、招商；二是经验丰富的民企，包括佳兆业、京基、卓越等。这类企业拥有丰富的本土资源和开发经验，政商关系密切，具有很好的谈判优势。”深圳房地产业内一位人士对中国房地产报记者坦言。

“拆迁谈判这一艰难环节，我们会根据不同的诉求在总补偿标准一致的前提下，提供不同的补偿方案，一户一策，避免一刀切，尽量满足业主需求。”中粮地产相关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，城市更新项目的开发难度相对较高，中粮地产会根据不同项目的具体情况，安排相应的开发时序，以期形成内部有机循环，同时积极寻求外部伙伴，采取多种模式合作开发。

关于《暂行措施》针对旧住宅区项目需要100%业主同意的内容，上述接受采访的中粮地产相关负责人表示，“由于城市旧住宅小区涉及的社会问题比较多，政府对于推动旧住宅小区城市更新一直是很谨慎的，此次意见稿强调旧住宅小区要全体业主同意才能拆。政府是为了保护业主权益，也是引导房企有序介入旧住宅小区的城市更新。另外，政府明确置换比例可以避免房企间恶性竞争，哄抬置换比例。”

“虽然要求越来越严格，对于房企来说是挑战，但也反映了专业性更强、更具实力的房企才能发展生存。”