3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推开营改增试点有关问题回答了记者提问。

　　一、全面推开营改增试点，有哪些新的措施和改革内容？

　　答：全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”。一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案，财政部会同国家税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。

　　二、全面推开营改增试点的意义？

　　答：营改增作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，前期试点已经取得了积极成效，全面推开营改增试点，覆盖面更广，意义更大。

　　一是实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。二是将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。三是进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。四是创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。

　　三、营改增试点已经实施4年多，请介绍一下试点运行情况？

　　答：为进一步深化税制改革，解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题，2011年10月，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。2012年1月1日起，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。2012年9月1日至2012年12月1日，交通运输业和部分现代服务业营改增试点由上海市分4批次扩大至北京市、江苏省、安徽省、福建省（含厦门市）、广东省（含深圳市）、天津市、浙江省（含宁波市）、湖北省等8省（直辖市）；2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围；2014年1月1日起，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点；2014年6月1日起，电信业在全国范围实施营改增试点。至此，营改增试点已覆盖“3+7”个行业，即交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业。

　　在国务院的统一部署下，改革试点工作平稳有序推进，试点纳税人的会计核算、纳税申报、税款缴纳正常有序进行，税务机关纳税服务、税收征管、风险防控等各项工作落实到位，征纳双方已经基本适应了新税制的各项要求，营改增前期试点行业已经从税制转换阶段过渡到常态运行阶段。针对试点过程中部分企业税负暂时上升问题，财政部和税务总局通过加强政策解读、出台过渡政策等方式予以妥善解决。总的看，前期试点工作进展顺利，反映良好，基本实现了规范税制、减轻税负、促进发展、带动改革的预期目标。据统计，截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户；累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。

　　营改增试点从制度上缓解了货物和服务税制不统一和重复征税的问题，贯通了服务业内部和二三产业之间的抵扣链条，减轻了企业税负，激发了企业活力，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级，提升了货物贸易和服务贸易出口竞争力，是推进经济结构转型升级的重要举措。

　　四、李克强总理在政府工作报告中提出，全面实施营改增，要确保所有行业税负只减不增，请问将采取哪些措施落实总理提出的要求？

　　答：营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税，这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。

　　3月5日李克强总理在《政府工作报告》中提出，5月1日起，全面实施营改增，并承诺确保所有行业税负只减不增。全面实施营改增，是我国实施积极财政政策的重要着力点。当前实体经济较为困难,为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，作出妥善安排。一是一次性将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入试点范围；二是将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围。同时,明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施,确保全面推开营改增试点后，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。

　　五、营改增试点全面推开后，对前期试点行业和原增值税纳税人税负有何影响？

　　答：将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。

　　六、全面推开营改增试点后，增值税立法有何考虑？

　　答：全面推开营改增试点，将实现增值税对货物和服务的全覆盖；不动产纳入抵扣范围，实现向比较完整的消费型增值税制度的转型。我们将密切跟踪试点情况，及时总结试点经验，进一步完善增值税制度，同时，按照中央要求和全国人大部署，抓紧启动增值税立法程序，尽快将增值税暂行条例上升为法律。

　　七、目前距离5月1日已不足2个月时间，请问财税部门对下一步工作有何打算？如何帮助企业尽快做好试点准备工作？

　　答：目前，距全面推开营改增试点已不足2个月时间，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，试点准备的时间紧、任务重。为了确保试点的如期顺利推进，帮助纳税人尽快做好试点准备、平稳实现税制转换，财税部门已作部署安排，重点做好以下工作：

　　一是抓紧准备营改增的政策文件和配套操作办法，尽快公布。

　　二是充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体媒介，做好包括政策解读、操作实务、服务措施和热点难点等在内的宣讲工作，及时回应社会关切和纳税人诉求，为改革顺利推进营造良好的舆论环境。

　　三是国税、地税部门早日对接，建立联席工作制度，及时办理纳税人档案交接手续。切实做到无缝衔接、平滑过渡、按时办结，交接过程中不给纳税人增加不必要的负担。

　　四是税务部门分批次做好对试点纳税人的培训辅导以及税控器具的发放、安装，确保试点纳税人懂政策、能开票、会申报，帮助试点纳税人适应新税制、遵从新税制、获益新税制。

　　五是税务部门进一步优化纳税服务，科学布局办税服务大厅，充分考虑试点纳税人各种诉求和工作量，增设服务窗口，开设绿色通道，给纳税人提供更便利高效的办税服务。

课程背景

每一个从事会计工作的人员都想熟悉下房地产行业财税处理。但是，外行看热闹，内行看门道，热闹也好，门道也罢，说的清的人还真不多。为啥呢？皆因为房地产开发涉及土地取得方式多样，开发阶段成本核算不同于其他企业，销售阶段涉税风险点多，投资方案必然涉及税收利益。

因此，房地产企业问题属于年年检查年年多，加上2016营改增，以前你是老会计，也要遇到新问题。所以在此背景下，我们全面梳理房地产开发环节涉及的节税要点以及主要纳税争议问题，以帮助大家能够熟悉房地产，做好房地产财税风险防控工作，为企业经营决策减少涉税风险。

邀请对象

1、房地产企业董事长、总经理、副总经理、区域及项目公司总经理等决策层高管；

2、房地产企业主管财务的副总、项目总、财务总监、财务部相关业务骨干

课程价值

1、结合政策系统分析结地产开发不同阶段的重要税务问题

2、帮助企业在短时间内掌握重点问题的纳税筹划方案

3、迅速降低企业税收成本

4、改善企业的资金紧张状况，实现逆向融资

课程大纲

第一阶段 投资决策阶段的财税实务与风险防范

1. 实收资本的会计核算方法；房地产开发企业因为实收资本不到位而发生的借款利息可否税前扣除？

2. 房地产企业在项目调研阶段的费用应当怎样进行会计处理？调研费用是否可以计入开发成本？

3. 投资方以土地使用权进行投资怎样规划营业税、土地增值税和企业所得税的纳税行为？对被投资企业接受投资后的纳税有何影响？营改增后投资行为免征增值税吗？

4. 项目收购拿地与股权转让方式取得土地如何抉择？对于未来土地增值税清算有何影响？

5. A公司以土地投资新设B公司——而后再转让B公司股权涉及哪些税收问题？投资再转让土地存在哪些税收争议？土地计税基础有无变化？

6. 投资方以非货币资产对房地产开发企业投资，评估增值是否缴纳土地增值税和企业所得税？

7. A房地产企业为解决资金不足，以合作建房协议方式吸收了其他企业部分资金，应该取得什么发票？应当怎样进行会计处理和税务处理？是否涉及营业税或增值税？

8. 企业合并怎样选择特殊重组方式递延纳税？

9. 合作开发有几种形式？企业拿地后和B企业合作开发与A+B企业共同拿地开发对于清算和成本确定有何影响？

股权转让什么情况下才能避免土地增值税？A公司以股权转让方式将子公司B及其名下土地给卖了要不要征税？

第二阶段 前期工作阶段的财税实务与风险防范

10. 土地出让和转让有何本质不同？A企业提供土地交易市场拍下来一块土地，也取得了土地出让金收据，算出让还是转让？

11. 土地出让价格组成对于取得土地使用权成本核算有什么影响？

12. 房地产开发企业招拍挂出让土地过程中有哪些税收问题？

13. 土地转让可否免征契税？

14. 利用注销、破产企业债权人和非债权人的不同待遇承受土地的纳税筹划？

15. 缴纳大配套费还要补缴契税吗？减免土地出让金、配套费可否减免契税？

16. A企业的划拨用地现在要转让，契税谁承担？

17. B企业的工业用地想做房地产开发，改变土地用途是否补征契税？走招拍挂程序呢？

18. 竞拍取得土地后，却拿不到土地，因为还有钉子户，土地使用税该怎么办？

19. 竞拍取得土地缴纳耕地占用税吗？

20. 红线外支出真的土地增值税不能扣除吗？如何纳税筹划？返还土地费用该如何纳税处理？冲成本还是计入收入？

第三阶段 项目建设阶段的财税实务与风险防范

21. 成本核算的一般路径有何顺序？

22. 成本核算对象与企业内部项目辅助核算之间有无联系？

23. 成本对象如何确定？如何编制成本对象确定报告？

24. 共同成本、费用如何分摊？有哪些原则？

25. 企业所得税和土地增值税共同成本分摊原则一致吗？

26. 商业层高系数能否用到企业内部管理？能否用到企业所得税？

27. 车库、车位要不要分摊土地成本？

28. 成本分摊方法有多少种？不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合？对企业整体税负的影响是什么

29. 如何结转完工成本？签订施工合同甲供材如何处理？营改增后怎么办？

30. 如何监控项目利润满足绩效考核？

31. 如何从合同管理的角度上设置核算体系满足内部数据采集的需要？

32. 房地产开发项目怎样确定成本终结日？项目完工与企业所得税的纳税申报有何关系？ 

33. 不同期间共同成本一定可以分摊吗？

34. 营改增对于房地产招投标预算造价营改增后如何改变？营改增后房地产企业如何面对甲供材税负测算和建立定价机制？

第四阶段 竣工验收和销售阶段的财税实务与风险防范

35. 开发产品完工后如何调整应纳税所得额？

36. 房地产预售收入所得税预缴纳税申报应注意哪些事项？

37. 房地产预售收入所得税年度纳税申报应注意哪些事项？

38. 营改增后财务如何保证普通住宅定价符合免税政策？

39. 营改增后房地产如何计税？

40. 营改增后如何计提增值税销项税额？仅仅是销售不动产吗？买房送汽车、买房免物业费、买房返利、买房垫首付、售后回租、免租期、无偿租赁、无偿借款、不动产投资、包销和代销、三方抵账、材料抵顶工程款、收取施工方水电费……。亲，这些您有吗？

售后回租签订合同的三种模式税收比较