进入“下半场”的中国房地产市场，互联网思维已成为房地产企业转型的关键词。1月6日，在中国奥园地产集团2014年度工作总结大会上，集团董事局主席郭梓文从业绩持续增长、资源战略储备、优质业主圈层、融资强劲保障、团队成熟稳定几个方面分析了奥园的优势，结合当前的宏观环境和对奥园转型史的分析，提出“当世界都在变你还不变，那是最大的风险”和“客户至上”的思想理念，从境内境外同步发展，全面拥抱互联网、创新营销方式，彻底改革营销体系，产品经营转型等方面，指出了奥园下一步“边生产边转型”的战略转型方向。

　　1月15日，中国奥园地产集团正式发布互联网战略及AO公寓v1.0，开启向服务运营商转变的转型之路。

　　据奥园集团执行总裁杨忠介绍，在2014年初奥园已经开始打造集团的互联网战略，“2014年对房地产行业来讲是一个比较特殊的年份，有两个因素对房地产业产生很大的影响，一个是移动互联网的冲击，另一个就是‘白银时代’。”

　　杨忠表示，移动互联网技术正对所有的企业经营情况产生推动作用，而白银时代的房地产企业正在面临转型和分化，“如果做得好，大家可能会回到黄金甚至是钻石时代，走向一个发展的蓝海，反之可能会迅速走向低迷，甚至两到三年就被淘汰”。

　　正是基于移动互联网的技术革命和房地产企业的转型需要，奥园对自身的定位进行了思考，奥园的互联网战略，由“健康生活理念 + 移动互联网技术”构筑，充分整合了奥园复合地产开发优势资源，积极利用移动互联网技术和思维，将“客户至上”理念向纵深发展，丰富其内涵，并提升其体验度。除了在商住双线发展基础上积极进行产品升级外，奥园凭借多年在养生健康、文化旅游、科技教育等方面的经验和积累，积极向服务运营商转型。奥园的“用户至上”战略，是通过高效、充满参与感的互联网技术，打造让用户尖叫的产品和服务体验，提升用户满意度和粘度；以创新为动力，从小处着眼，小步快跑方式进行迭代创新，赢得市场先机，打造“消费者、代理商、建造商、服务提供商和投资者”多方共赢的新型经济生态圈。

　　“奥园未来是做商住用户的服务运营商，为我们住宅用户、商业用户提供运营服务。” 杨忠说。

　　对于房地产企业而言，互联网思维和技术革命正在激发其数量庞大的业主资源价值，这也是房企在市场“下半场”中寻找新业务增长点的突破口。

　　“过去传统房企的盈利模式是售价减去成本和税收，但新的互联网形势下，新模式更注重客户价值，经济效益将等于产品乘以服务的平方(E=MC2)。”

　　杨忠认为，未来房企增加利润和附加值的重要方向一定是服务好客户。

　　因而，奥园集团的互联网战略思想是在“客户至上“的价值导向下，以互联网技术的平台思维和迭代思维来搭建O2O技术平台、跨界升级产品开发模式以及改善经营管理架构流程。

　　其中，奥园客户服务平台是奥园互联网Ao战略的关键，奥园在自身研发的同时已与腾讯展开深度合作，将会对Ao系列产品提供大数据支持，包括（AoYuan）地产销售信息平台、（AoLife）养生健康服务平台、（AoClub）社区物业服务平台、网上商城服务平台（AoMall）、文化旅游服务平台（AoTour），分别对应奥园目前五大多元产业板块，形成云大数据资源共享、互联互通，以客户端为客户提供高效、高体验感的服务。

　　而技术平台作为生态系统运作的资源支撑则包括大数据、奥园自有的住宅商业资源以及与奥园建立合作的医疗、教育、旅游等社会服务资源。

　　杨忠表示，Ao代表“Smart Home“，不是某个单项产品，而是奥园智慧产品线概念的内核，代表着“智慧、共享、包容”的服务内涵，以及“互动、开放、个性”的移动互联网精神。将形成各个专业技术功能模块，方便不同产品类型的灵活搭建。本次Ao产品发布会，奥园推出Ao全系产品线，囊括目前所有开发物业形态，即Ao社区、Ao商城、Ao商街、Ao公寓。。其中，Ao公寓1.0版将首先在广州奥园越时代、奥园城市天地和萝岗奥园广场项目推行，预计今年7月份就能见到使用效果。其中，奥园微信（公众号：奥园）微营销平台全民经纪人业已上线，Ao商城“奥园广场”APP已进入试运营阶段。

　　以Ao公寓为例，包含Ao产品的概念内核，在“智能硬件、智慧服务、智爱生活”三大维度进行布局。杨忠对其功能做出解释，“最出彩的两点是智慧服务和智爱生活。”据了解，Ao公寓智慧服务是在智能硬件上加上由技术平台支撑提供的服务，比如智慧停车等。

　　智爱生活，是Ao产品的体验核心，可让客户自主决定个性生活，通过开辟大堂等共享空间，以智能硬件和智慧服务作保障，令住在AO公寓的年轻人能自己制定更多彩的生活方式。通过移动互联网接入和智慧WiFi定位，住在这里天天都是聚会，邻里O2O玩不停，房间最多是用来睡觉。还能自由定制社交和商务内容，简直比一般公寓所谓的拎包入住更有逼格。使用奥园智慧WiFi，住户通过手机摇一摇，周边的美食、咖啡厅、购物商场等商家信息就会自动推送，可实现提前预定、下单，住户也可以将个人需要的信息资源进行个性化整合，想要什么样的生活都可以自行设定。

　　此外，奥园的互联网战略将不局限于在现有产品线上进行融合应用，同时还将应用在新产品的设计打造中。据杨忠介绍，未来奥园将尝试通过互联网技术、大数据资源分析客户需求，反推导产品的设计、配套和开发模式，“奥园在韶关的文化旅游项目正在尝试这种新模式。”

　　以下为奥园地产互联网战略及AO公寓v1.0发布会现场问答：

　　现场提问：Ao公寓的服务形式是怎样的，包括哪些功能？在生活方式上有哪些不同？

　　杨忠：奥园的Ao产品会有客户端，除了客户端之外跟微信、腾讯有合作。

　　Ao公寓最出彩的东西是“智慧服务”和“智爱生活”。智慧服务是在产品硬件上再提供的服务，这个服务是由技术平台支撑的软件服务功能，比如智慧停车等等。

　　智爱生活的功能非常适合以互动、开放、个性为代表的新时代生活，我们可以给住户提供一个平台，提供渠道和资源，让客户可以设计自己想要的生活。例如，住户通过手机使用智爱生活功能摇一摇，周边的美食、咖啡厅、购物商场等商家信息就会推送过来，这样住户入住后的吃喝玩乐等需求都可以通过智爱生活实现提前预定、下单。当然这个信息不仅限于摇一摇推送，住户也可以再进行整合，将个人需要的信息资源都整合在一个按键上，可以设计自己想要的生活。

　　现场提问：使用这一套系统需要另外交钱吗？

　　杨忠：不需要。我们的互联网战略思维关键一点就是客户至上。

　　另外我认为未来地产公司的盈利公式会发生变化，过去是售价-成本-税费，地产商的组织架构流程是围绕这个盈利公式进行运转。但在互联网经济影响下不是这样，新模式更加注重客户价值，也就是互联网现在一个比较时髦的话“羊毛出在狗身上，猪来买单”。对于地产企业来说，哪怕楼已经卖完，我们该做的服务还是要做，要做出让客户很满意的产品。

　　现场提问：未来这套系统会直接为奥园带来盈利吗？主要从哪里赚钱？

　　杨忠：相信肯定会的，你有一个人们愿意使用的好产品之后，溢价自然而然就产生。但我们打造互联网战略并不是主要靠做这个产品从客户身上赚钱，根本思想是要改变盈利公式。

　　刚才我讲到房地产商传统盈利公式发生转变，我们的角色需要转变为做商住客户的运营服务商，通过后期运营和服务让它带来更好的效益。

　　现场提问：奥园的互联网战略会首先应用在哪些项目？

　　杨忠：我们现在在推Ao公寓，范围首先在广州和重庆，广州包括奥园越时代、奥园城市天地、萝岗奥园广场这几个项目先做1.0版，重庆也有两个项目。时间方面，最先落地的项目是奥园城市天地和奥园越时代，使用状态在今年7月份就会见到效果。

　　现场提问：奥园公寓产品正在进行互联网升级，住宅等其他产品是否陆续推进？

　　杨忠：Ao产品是互联网战略规划的一部分，Ao产品是一个系列，包括Ao公寓、Ao商城、Ao商街、Ao社区，这是一个系列，会推行到各种产品。

　　现场提问：目前奥园软件运营管理团队是怎样一个构成，这种模式非常新颖但可能很容易被竞争对手所模仿，会怎样去应对？

　　杨忠：奥园有自己的运营团队做最核心的功能开发和软件开发，还有一部分是我们跟别人合作开发的，两方面结合在一起。

　　至于核心竞争力会不会失去或者说是否很容易保密，我认为如果很多人真心深入去做的时候大家都会各自走出一条路来，因为现在房地产企业和互联网的融合存在一些技术问题，但是这个鸿沟不是特别宽，也不是特别深，用马云的话说，数字不是鸿沟，关键是认识问题、意识问题。

　　现场提问：互联网上升为集团战略层面，和奥园已有的商住战略如何融合？

　　杨忠：奥园已经有成型的投资、开发、产品战略，现在互联网战略是跟我们既有战略的融合。互联网战略思想是融合到既有战略过程中，比如说我们谈到商住双线是一个策略，商业产品如何做住宅产品如何做，而互联网的思想战略是如何在里面创新变革，它们是一个融合的关系。

　　现场提问：奥园设计互联网战略系列产品的灵感来自于哪里？

　　杨忠：一个方面是我们自己对这个问题的关注和研究，关键是理念，另一个是参考同行的做法，还有一个就是来自合作方总结的想法，所以这是一个多方面工作的成果，集体智慧的结晶。

　　现场提问：公司在互联网转型方面的筹备过程是怎样的？投入达到多少？

　　杨忠：奥园2014年初研讨会上的主题就是移动互联网的运用。互联网行业发展很多年了，但我们感受到移动互联网对中国产业的影响，特别对房地产产业的影响真正突显是从2013年底2014年初开始，我们的互联网战略主要跟移动互联网的融合关系。奥园从2014年初开始做这个事情，比如说奥园Ao社区在番禺也开始在做。所以互联网战略是2014年初开始，现在是把战略思想、规划系统起来整合推进。

　　至于花费成本，从一个地产商的角度来看不是很大。成本比较大会体现什么方面？整合资源方面，但奥园是合作路线，拼接长板共建平台，开放共赢共享，所以目前这方面大投入没有。

　　现场提问：奥园商住双线战略当时说商住比例大概四成，2015年商住双线商业跟住宅比例会不会调整？

　　杨忠：四六比例是我们在三年规划中提出来的，是一个战略规划，什么叫做规划？就是大致是这么多但实际上每年会根据情况不同作调整，比如说土地储备或者项目开发进度或者市场情况的变化。

　　2014年销售中商业占到50%，主要是这一段时间一线城市表现比较好，而广州这种一线城市大部分拿到地都是商业性质用地，是受土储因素影响而不是战略趋向。所以总的来说商住四六比例变化基本不大，只不过市场、土地开发节奏各方面情况都有调整，但随着住宅大面积上来之后就调整回来了。

　　现场提问：奥园之前有一个三年规划，现在的进展怎么样？

　　杨忠：奥园2013年做第一档三年计划时并没有想到互联网的影响那么大。2014年已经意识到这个问题，2015年我们再做三年规划的时候肯定会放进去，因为奥园的三年规划是一个动态规划，也就是说2013年做 2014、2015、2016年的规划，现在2014年底2015年初做2016、2017年的规划，每年做都会有所调整，只有这样才是科学的态度，才能适应市场的变化，竞争对手的变化，客户需求的变化，才能给企业带来很好的发展。

　　现场提问：2015年奥园的关键词是高速或者提速还是会转变为谨慎一点？

　　杨忠：2015年依然是奥园的发展期，我们的发展速度不会低于行业平均速度。2014年奥园业绩同比增长22%，100-300亿的房地产企业平均增长率大概是10.8%左右，奥园22%的增长已经高于行业平均增长率。今年的主题肯定会是发展，我相信转型应该也是一个主题。