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发布时间：2014-09-15 19:13:13
发布者：管理员
刚过去的一波中报发布会中，几乎每家房企都会被问及对下半年的楼市预期，而大部分房企在市场回归的认知中也都对下半年楼市的起色寄予了希望。
转眼时间已推进到九月，全年仅剩四个月的当口，传统的九月楼市销售旺季似乎仍未发挥出往年表现，作为一线城市的广州甚至还走出了年内低位水平。
据阳光家缘统计数据，9月1日-7日，广州新建商品住宅网签801套，环比下降35%，同比下跌48.9%；销售金额14.14亿，环比下降29%。801套的周网签套数同时成为广州今年春节淡市后的最低值。
整体市场的冷清影响也同样反映在个体楼盘的销售策略中。9月6日，广州中海誉城加推“央璟”组团，均价约12000元/平方米，折后最低单价11500元/平米，较上半年14500元/平方米的均价直降超过两千。
业内人士分析指出，尽管网签数据有所滞后，但9月首周广州仅有的“试水”推货的5个楼盘开盘都难称理想，不足四成的首日去化率同样是个信号。观望浓厚、去化不足、新货压境，对开发商而言，金九银十既是冲刺点，也将是一场考验。
中海主力盘抢闸入市
9月初，即将加推新货的中海誉城打出项目三周年特惠活动，5千元登记金可享10万元房价减免，宣传中更称“优惠幅度可谓空前”、“价格颠覆以往”。
9月6日，中海誉城推出“央璟”楼王单位南苑8栋79-139平方米二至四房产品，均价约12000元/平方米，单价折后最低约11500元/平方米。
据销售人员介绍，项目下调了价格，就是“为了促进成交量”。对比最近半年14716元/平方米的网签均价，此次中海誉城均价下调幅度约2700元/平方米。
在广州萝岗片区中，中海誉城可以算是市场认知度较高的项目。除去自2012年10月至今已有两年的宣传积累，中海誉城依靠专一的刚需定位也曾创下开盘“日光”的纪录。
根据阳光家缘数据，该盘入市至今累计网签套数3700余套。中海2013年报中，中海誉城也被点名列为物业销售营业额的主要来源项目。
被认为是控制成本和保证高利润优等生的中海，缘何在广州区域主力项目中发起了一波降价促销潮？有业内人士认为，该盘所在萝岗区域入市楼盘多竞争激烈，其次整体市场观望和冷淡的氛围也是影响其促销的重要原因。
然而，更值得注意的是，在当前市况下如中海誉城一般曾有佳绩表现的项目促销效果也并不理想。世联行监测数据显示，中海誉城加推货量225套，首日去化率31%。当“金九银十”还在热场时，市场对以价换量手段的应激性下降，对开发商而言绝非乐观信号。
经纬地产研究中心总监瞿中奇分析指：“在开发商推货量加大和销售周期性的原因下，预计接下来广州楼市成交量会有所上升，但是景气度难以出现明显回暖。”
余下四月楼市危机？
从阳光家缘统计的销售数据来看，9月1日-7日广州新建商品住宅网签801套，环比下降35%，同比下跌48.9%；成交面积为9.19米，环比下降33%；销售金额14.14亿，环比下降29%。
对于数据的低迷，瞿中奇表示，有所滞后的网签可能反映的是八月中上旬的认购情况，“但从9月第一周实际推货的去化来看，往年那样的成交热潮确实没有出现。”
据统计，上周广州开盘项目共有5个，除中海誉城去化约三成外，其余四盘首日去化率仅约10-20%。“开盘首日去化率是衡量楼盘销售的一个重要指标，从目前整体去化约40%的水平来看，接下来市场成交预计不会特别乐观。”
瞿中奇分析指，最近一个月中，广州每周新增预售房源都维持在2000-3000套的高位，这意味着众多开发商还是会利用9月下旬到“十一”黄金周的节点积极销售，“因为新推货基数上升，成交量会有上升起伏，但以首日去化率指标来看，市场景气度难以有明显回暖。”
数据还显示，8月广州11区共发放45张预售证，新增住宅房源8919套，环比7月上涨28.91%，同比去年同期上升12.37%，创下近3个月以来的新高。9月首周新增房源仍居高不下，11张新增预售证合计3522套供应。
万套新货压境，以价格和促销为营销诉求点预计将成为开发商的重点。广州楼盘的宣传中，优惠已是不二主题，更有新项目还未入市已经展开促销。例如位于萝岗中新知识城板块的万科幸福誉，8月底开放销售中心时立即打出“首付低至一成”口号做宣传。
以广州为大本营的某房企管理层曾对观点地产新媒体表示，预计今年的楼市成交将淡到年底，“大家基本都是要尽力保证目标的完成，但要求多高的增长幅度是不太可能的了。”另一房企高层也曾透露，今年广州市况难料，量价能否真正回暖有待春节后见分晓。
瞿中奇认为，“广州限购在近期放开的可能性很小，到今年底的楼市走向要看开发商的让利程度和银行贷款的支持力度。”其进一步指出广州的限贷近期有松动迹象，但银行利率调整底线绝不会低于基准利率，效果有待观察。