来源:ruidadc
发布时间:2021-09-30 16:21:38
发布者:管理员
如想穿越历史的迷雾,找到税务的答案,需要从补偿行为、政府管理和税务观点三个层面进行分析:
未建宅基地,应不应补偿?
未建宅基地,能不能补偿?
未建宅基地的补偿,在增值税、土地增值税和企业所得税方面如何处理?
宅基地属于农民集体所有(《中华人民共和国土地管理法》第九条),使用权人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施(《中华人民共和国民法典》第三百六十二条)。
国家为了公共利益的需要,可以依法征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用(《中华人民共和国民法典》第二百四十三条)。
因不动产被征收、征用致使用益物权人对他人所有的不动产依法享有占有、使用和收益的权利消灭或者影响其权利行使的,用益物权人有权获得相应补偿(《中华人民共和国民法典》第三百二十七条)。
未建宅基地使用权人取得了宅基地的使用权,但因资金不足、用地手续未被批准或其他历史原因而没有建成房屋,导致该宅基地属于空地。
综上所述,虽宅基地未有建筑物,但因土地征转导致未建宅基地使用权人对该土地的用益物权消灭,实施主体对其给予一定的补偿具有法理依据。
若宅基地使用权人能够提供宅基地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民(私人)兴建住宅用地批准通知书等资料证明其具有宅基地使用权,应当依法予以补偿。
若宅基地使用权人无法提供相应证明材料,则难以确定权属,缺乏补偿的依据。
但是实务中项目所面临的情况较为复杂,即使宅基地使用权人无法提供相应证明材料,其提出相应的权益主张,开发企业还是需要结合实际情况给予一定的补偿。
例如,若未建宅基地使用权人在项目范围内其他土地上拥有建筑物,可能会以未建宅基地未得到补偿为由拒绝签署房屋拆迁补偿协议,阻碍项目的推进。
回答这个问题,需要结合历史背景和管理现状来分析。
在过去政府部门的审核程序不规范的情况下,拆迁实务中,未建宅基地的补偿与房屋拆迁补偿方式类似,可采用货币补偿,也可采用物业补偿,或是货币与物业相结合的补偿方式。
其中,物业补偿的常见做法是按照土地面积的一定比例确定补偿面积。例如宝安石岩水田旧村城市更新项目对未建宅基地按照土地面积1:1.8公示标准补偿住宅物业。此外,开发主体可与宅基地使用权人签订拆迁补偿协议并进行备案,早期也存在一些项目直接在拆迁补偿协议中写明空地面积以及相应的补偿。
在随着政府部门的审核程序趋于规范的情况下,对空地补偿的审核已经越来越严格。
空地原则上不允许进行补偿。未建宅基地的所有权属于村集体所有,权属清晰可确认,开发企业可与村集体理清经济关系,对该土地给予一定的补偿;但未建宅基地的使用权人未在该土地上拥有建筑物,原则上是无法确权并给予补偿的。站在开发企业的角度来说,正常情况下该宅基地空地不存在产权证注销、拆除房屋等问题,因此,若不存在特殊情形,开发企业可不直接与使用权人协商补偿问题,对村集体进行适当补偿后,宅基地使用权人的权益主张应由村集体与该个人自行协商解决。
由此可见,对于未建宅基地的补偿管理,政府也有一个从松到严、从不规范到规范的过程,而直接补偿对象则由使用权人变为所有权人。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目采用一般计税办法计算缴纳增值税的,其计算销售额时可扣除:
1.向政府部门支付的土地价款:包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等;
2.向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用:扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料,目前仅限于现金补偿。
未建宅基地的补偿能否抵减增值税销售额的关键在于其是否能被认定属于拆迁补偿费用,并且能提供相应的扣除凭证,而未建宅基地使用权人取得的补偿是否属于拆迁补偿费用就存在着争议。
税收法规上未对拆迁补偿费用有具体的界定,普遍观点认为拆迁补偿费用是指被搬迁人因房屋被拆除、搬迁而取得的房屋及其他地上附着物补偿以及青苗补偿等。据此观点,对未建宅基地的补偿不属于拆迁补偿费用,即不属于可抵减销售额的费用范围而无法扣除。
另有观点认为,拆迁补偿协议应该分开理解:拆迁协议或补偿协议,拆迁补偿协议指的是为理清目标地块上的经济关系所发生的拆迁行为及其他应补偿行为(如空地补偿)所签订的协议。
实务操作中,深圳市存在项目对未建宅基地进行了补偿,由宅基地使用权人与实施主体签订拆迁补偿协议并进行备案,部分协议甚至直接写明针对空地的补偿面积及标准。
因此,实务中所指的拆迁补偿并不局限于拆除房屋及其地上附着物的补偿。从这个角度来说,未建宅基地的补偿应视为拆迁补偿费用,且开发企业可以提供相应的拆迁补偿协议、被补偿人的收据以及开发企业的支付凭证等相关扣除资料,可按规定抵减销售额。
对未建宅基地使用权人的补偿能否扣除关键在于其是否属于“土地征用及拆迁补偿费”扣除项目,相关法规未对“土地征用及拆迁补偿费”做出具体解释,只是列举本扣除项目包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
有观点认为,土地增值税条例所指的“拆迁补偿”是针对有关地上、地下附着物的拆迁补偿,因此未建宅基地的补偿不属于扣除范围,无法列入土地增值税成本进行税前扣除。
另有观点认为,未建宅基地空地相关权利人若能提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等建设申报文件,虽然未建成建筑物,但能证明其在该宅基地上原具备建造房屋的权利,开发企业也与其签订了拆迁补偿协议的,相关补偿成本可予以认可进行税前扣除。
对未建宅基地使用权人的物业补偿,由于发生了不动产的所有权转移,需视同销售确认收入,但是否同时确认成本也存在着不同意见。
有观点认为,土地增值税相关法规体系下对拆迁补偿侧重指地上、地下房屋及其附着物的拆迁补偿,对空地的补偿不属于相关法规所指的“拆迁补偿”,因此物业补偿无法同时确认为拆迁补偿费用计入扣除项目。
另有观点认为,税收法规并未明确拆迁补偿费用的具体内涵,虽然部分区城市更新与土地整备相关政府部门明确空地不允许补偿,但复杂的现实情况导致实务中确实对未建宅基地进行了补偿并签署拆迁补偿协议,成本实际发生并能提供相应的证明资料,物业补偿应确认为拆迁补偿费用予以扣除。
根据我国的企业所得税法,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出允许税前扣除。
此外,为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,属于国税发[2009]31号文所指的开发产品计税成本——“土地征用费及拆迁补偿费”。
因此,对未建宅基地土地使用权人的补偿,实际发生并且属于与房地产开发企业取得开发产品销售收入相关的合理支出,也是开发企业为取得土地开发权、理清地上经济关系而需发生的成本,可在企业所得税税前扣除。
对于未建宅基地使用权人的物业补偿,与货币补偿无实质性区别,都属于为取得土地开发权而付出的代价,可根据国税发[2009]31号文的规定确认收入同时确认该土地使用权的成本。
综上所述,对于未建宅基地使用权人的补偿,不允许税前扣除者,是基于税法概念的直接运用;允许税前扣除者,是基于补偿业务的真实发生。
如何解决税务问题的认知差异和认知风险?
一是依靠税务机关能够理解业务,从业务的本质去制订税法的口径。
二是依靠开发企业能够理解税法,从税法的口径去确定业务的安排。
以“止于一、止于道、止于至善”为核心价值观的止一税务,始终坚守“业务是税务的第一性原理”原则,力争通过扎实的税务专业功底,为解决深圳市房地产行业纷繁复杂的税务问题探索出一条正道。
感谢君泽君律所刘敏律师对业务的指导。
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