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如何精准高效甄别土地价值《土地效益精算法实战沙盘演练》
来源：ruidadc
发布时间：2019-05-30 10:01:05
发布者：ruidadc
时间地点：
8月17日
中国成都
课程背景：
房地产行业已发展到高投入、高风险的“白银时代”，竞争日趋激烈。作为开发企业没有稳健的土地价值测算体系，就不能快速准确评判土地的真正价值，很难在市场竞争中获取优质的土地资源，就会“一步错，步步错”；没有正确的拿地拓展策略与精准的测算方法，就不能做到土地成本最优化、效益最大化；缺乏健全的土地风控机制，就很难规避拿地过程中的诸多风险，“一招不慎，满盘皆输”。
土地效益精算法核心理念为土地效益最大化，帮助房地产企业在“白银时代”合理利用有限的土地资源实现利润最大化目标，在拿地阶段、方案设计阶段等多个成本多个管控阶段加大土地利润测算力度，引入人工智计算算法， 先算后画，穷尽计算，科学理性，实现快速精准发现利润最大化的最终目标。如何才能达到最优产品配比和实现利润最大化？是当下房企必须高度关注的核心问题。
课程收益：
帮助房企构建先进的土地价值测算体系，对土地价值做出快速准确的推算；
有助于房企制定科学合理的拿地策略，轻松拿地，实现土地效益最大化；
有助于房企建立完善的拿地风控机制及预警能力，力争拿地环节“零风险”；
提高房地产企业投拓人员的决策能力，培养统观全局和系统思考的能力；
从土地现场勘察、信息收集、尽职调查、风险评估、市场与产品分析等流程的规范化和精细化的纵深研究，建立完善的土地经济指标测算模型，进行系统的土地经济指标测算。
课程内容：
模块 | 内容 |
第一部分 规划决策标准与方法 | 1、理性决策 Ø 城市美学优先 Ø 内部需求至上 Ø 开发效益最大 2、常规方法与精算法 Ø 传统土地估价方法 Ø 传统强排--试错法 Ø 传统方案不能穷尽 Ø 传统方案的局限 Ø 最优解必定存在 Ø 土地效益精算法--有的放矢 |
第二部分 土地效益精算法 原理与实操 | 1、土地控制条件 Ø 名义土地技术指标 Ø 有效土地技术指标 Ø 有效规划面积计算方法 Ø 松紧系数 Ø 退线紧缩系数 Ø 土地的廓形系数 2、栋型条件 Ø “栋型”的概念 Ø 栋型三指标 Ø 栋占地面积计算方法 Ø 栋建筑指标 Ø 栋型指标经验值 Ø 栋型的单位土地毛利润 Ø 栋按土地平均毛利润 Ø 栋单位土地毛利润 Ø 配比算前成本分类 3、空间解析方法 Ø 简单的情形 Ø 仅有一个栋型容积率大于小区容积率 Ø 有两个栋型容积率大于小区容积率 Ø 建筑指标上限或下限 4、售价、成本预处理 Ø 计算成本(考虑资金时间因素) Ø 市调在售价≠市场认可价 Ø 市场信息量化因素 Ø 市场信息量化数据 Ø 配比算前成本分类 |
第三部分 规划最优指标规律 | 1、实例：万科未来城 2、同容、同密比较 3、最优方案的栋型数 4、放弃容积率的条件 |
第四部分 效益与单体设计优化 | 1、低多层住宅中庭的经济性 2、单体优化之平面廓形 3、单体优化之立面剖面 4、联排单元数问题 |
第五部分 效益与单体组合布置 | 1、高效益布置总图 Ø 小楼间距处理方法 Ø 增容方法 Ø 功能和楼高布置 案例分析：绍兴金地蘭悦 2、栋型的配前比选 Ø 通用结论 Ø 等价结论 Ø Excel 实用速算表 |
第六部分 工作组织与协调 | 1、工作组织 Ø 工作流程 Ø 各部门提供信息 Ø 工作组织 Ø 各阶段各部门参与度 2、精算法的应用 Ø 土地精算法的用途 Ø 单次配比计算 Ø 配比计算在设计过程中的循环 Ø 配比计算用于设计过程利润监控 |
第七部分 人工智能计算辅助决策 | 1、人工智能计算穷举排列法 Ø 建立人工智能数据模型 Ø 人工智能涉及算法 Ø 人工智能穷举排列算法实例 2、土地效益精算法修正因素 Ø 考虑更多维度的建筑指标 Ø 场地方向的影响 Ø 日照因素的影响 Ø 裙楼形态影响 案例分析：无锡中建溪岸官邸 3、联排面宽问题 案例分析：南京某住宅公寓 4、扩展的各种问题 5、土地效益精算法的现状和展望 Ø 土地效益精算法的现状 Ø 土地效益精算法的展望 |
第八部分 具体项目案例沙盘演练 | 案例一：叠拼增加地下室夹层演练 案例二：赠送中庭演练 案例三：首层做架空花园演练 案例四：一栋中的单元数问题演练 案例五：底商选择演练 |
参加对象：
1、房企董事长、总裁、总经理、区域总、城市总、项目总等决策层及高管领导；
2、房企战略发展、投资拓展、法务、营销、工程、设计、成本等专业部门领导
及业务骨干成员。
