时间地点：
3月24-25日 广州 课程背景：

2016年以来，以项目合作开发及项目并购获得地产项目的开发经营权是房地产企业投资获得开发项目的主要方式之一。2017年7月1日，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署，粤港澳三地将在中央有关部门支持下，打造国际一流湾区和世界级城市群。

粤港澳大湾区科技创新资源丰富，是重要的科技产业、金融服务业、航运物流和制造业中心,拥有完备的创新链、产业链和供应链，区域城市建设和地产开发均比较成熟，土地增值十分明显，成为投资市场又一重要热点。在粤港澳大湾区发展的历史机遇下，房地产企业如何调整开发投资策略？审慎构思未来粤港澳大湾区时代发展的战略方向？并积极拓展区域土地市场？

本次课程睿达顾问邀请业界权威专家在粤港澳大湾区项目合作开发与项目并购案例实操、深度研发的基础上设计精研，通过部分理论阐述、大量实操案例剖析与教演结合，使学员对投资拿地、合作开发与项目并购的操作流程、具体实操要点、落地思路方案等，有系统全面的，突出重点、难点和差异点的全面认知、理解及掌握，将有效地指导具体项目合作开发的实操及项目收并购的技术和经济运作，实现项目投资拿地与开发利益的最大化。

课程收益：

1、掌握房地产项目投资的5大核心要素，从趋势、格局、区域、政府、湾区经济5个角度全面分析投资价值；

2、掌握新形势下谋地的关键工作，从政府关系、企业联合、利益捆绑等多角度去思考谋地的着力点；

3、掌握拿地方案架构、企业主体包装、开发模式设计、自愿资本运作等拿地操作的4大利器，识别拿地的重要风险点，学习土地研判的内容和方法；

4、学习项目拓展的3个关键点与4个难点，通过多案例分析掌握投资拿地实战技巧。

课程内容：

第一部分  投资篇

一、看大趋势：

1、人口及消费变化：消费及其增长热力地图；

2、经济产业变化：区域经济增长变化、人均收入及就业带动

二、看大格局：

1、关注全球及全国重点区域一体化，板块区域内部梯度分工与演化：核心城市、重点城市及一般城市；

2、城市角色、产业分工及变化识别；

3、城市内部重点功能区；

4、房地产市场区域格局；

5、从城市格局变化看政府土地经营

三、看大区域：

1、3级梯度：国际级一级热点区域+国家级二级热点区域+区域级三级热点区域

四、看大动作：

1、政府行为模式识别：政府做过什么（地方政府规划实施与开发、政府土地出让重点）+政府想做什么（规划政策解读）；

2、开发投入行为识别：跟着项目资金走（重大项目及资金跟进，如高新技术产业落地、重点商贸区投资等）+跟着规划走（政府前期规划谋划）

五、看大湾区：

1、大湾区城市群的主要特征

2、发展机遇及融入进来引领湾区发展必然采取的8大策略

（1）大湾区城市群的主要特征     

（2）大湾区的驱动力

（3）未来的六个趋势

（4）大湾区城市群范围简介

（5）大湾区城市群空间结构  

（6）房地产行业机遇

（7）粤港澳大湾区城市构成     

（8）9市+2特区的定位及小结 

第二部分  谋地篇

一、土地获取黄金法则：

1、土地获取黄金思维下如何看大趋势、大区域、大格局及大动作？从“土地财政”到“城市运营”，政府需求的变化对土地市场意味着什么？

2、从“中心城市建设”到“城市群发展”，土地拓展的新空间在哪里？

二、新模式下拿地关键工作要义：

1、政府关系：政企双方思维升级，如何更好读懂政府？（政府重视就业/城市品质+房企转型城市运营商），房企的思维升级（开发商也在新时期纷纷提出城市运营商，城市配套服务商的战略转变，开发商在升级对土地价值、城市贡献的二次认知。）

2、企业主体：对手变伙伴，“联合体”拿地成为新潮流！为何联合拿地？

（1）高地价，联合拿地快速减轻资金压力；

（2）对手变伙伴，不至于把土地价格厮杀过猛，合作拿地反而能有效分散市场风险，提升利润率；

（3）也可以拓展到产品研发、销售、融资的优势互补，实现类似过江龙和地头蛇的互补式合作。

（4）联合拿地3类合作模式：

A、一线城市大房企“强强联手”

B、本地房企傍“外来户”

C、房企联姻金融机构拿地

3、利益捆绑：

（1）企业与政府联姻增加地块“锁定效应”，满足各方利益诉求；捆绑政府利益，与政府形成良性合作关系； 

案例：华夏幸福的“产业新城+X业务”模式 ，通过产城一体化，打造宜居与宜业环境，实现政府、企业与开发商的良性循环。

（2）前期介入和政府签协议后走正常招投标程序定向获得；比较五种圈地方式的具体案例和参照建议：

A、公益事业圈地 B、市政工程圈地 C、品牌连锁圈地、

D、规划方案圈地 E、特色产业圈地

案例：住宅开发和工业园区开发资金运作周期形成长短互补，并通过政府税收返还达到现金流平衡

4、核心资源：企业内部自身优势与能力，

5、方案提报：策划+规划方案（成套方案），如功能定位、

开发方案、土地指标等

第三部分  拿地篇

一、拿地方案架构：

1、产业体系+空间规划+项目布局，

2、分期建设目标与空间推进时序，

3、启动区选择方案，

4、投资估算与经济效益评估。

案例：xx某文创产业园项目；

二、企业主体包装：①企业主体资源体系

三、开发模式设计：项目公司模式、一二级开发模式、特色小镇模式及PPP模式等；

案例：金茂梅溪湖一期、上海青浦区重固小镇、重庆合川区新建市郊铁路磨心坡至合川线PPP项目等。

四、资源资本运作：

1、合作拿地（优势互补，规模扩张）

案例：这四家上市公司--为什么成为“关系最铁的小伙伴儿”？

2、资源资本运作（收并购拿地），

3、分阶段拿地必须考虑的4大核心安全边界，

4、拿地过程中重要风险点与识别策略

案例：xx城--多元化拿地渠道，实现“低成本战略扩张”等

第四部分  实操篇

一、做地的三个关键点

二、做地的四大难点

三、拿地过程中重要风险点与识别策略

1、如何识别政策风险          

2、拿地过程中的止损点识别

（1）宏观经济出现重大风险    

（2）土地政策出现重大变动

（3）项目相关事项呈现异动    

（4）流动性与变现风险

案例1：XX生态度假区策划；

案例2：XXX产城一体化项目策划；

案例3：某地产公司收购土地的案例解析；

案例4：某地产基金重组的案例解析；

案例5：某上市公司吸收合并案例解析。

案例6：总体做地思路与典型模式：从1.0时代到4.0时代，XX软件园模式+XX城模式,华夏幸福模式+互联网平台模式

参加对象：

1、房地产企业董事长、总经理、副总经理等高层领导；

2、房地产企业战略发展部、投资拓展部、法务部、营销部、工程部、设计部、成本部等部门总经理及业务骨干成员。