核心模块

主要内容

收益

第一部分

开发企业的法律风险防范

    风险预防没有葵花宝典，没有偏方窍门，没有全套解决方案。重要的是具有风险意识，并找到适合自己的控制方法。

【海恩法则】一切事故都是有预兆的。

【大雪定理】所有的风险都是可以发现的，所有的事故都是可以避免的，所有的问题都是我们自己造成的。

【安全带模型】出不出事故，与技术无关，与警惕性有关。 再好的安全带，不系上就没有作用。

【煎饼果子模型】想做房地产中的麦当劳，就不能拿煎饼果子的标准要求自己。

【钻洞模型】企业的经营环境，常常是被迫钻洞。拒绝钻洞，促进法制与行业规则的完善，既是企业经营安全的重要保障，也是企业的社会责任。

案例：广州四季花城故事

案例：西安新地城故事

案例：某海景住宅广告/某市中心楼盘广告/某花园小区广告等等……

本节通过大量实际案例，揭示了开发企业在项目发展、规划设计、广告营销、客户服务等各个环节存在的法律风险，举一反三，引导学员认识开发中的风险从何而来，如何应对。

第二部分

常见的商品房纠纷法律分析

1.商品房买卖合同是不是格式条款？

2.官方示范文本中有多少地雷？

3.开发企业如何正确地制定补充条款？

4.小区里的车位是谁的？

5.人防车位是否国防资产？

6.开发企业以长期租赁或者转让使用权的方式处 分车位是否合法？

7.开发企业有无权力赠送露台、花园？

8.偷面积的风险有多大？

9.客户不来收房或者拒绝收房怎么办？

10.客户有无验收的权力？

11.交付条件与交付标准是不是一回事？

12.竣工备案证明有什么效力？

13.如何看待房屋质量问题？

14.维修整改期间，业主有权主张哪些损失？

15.保修期间发生过维修行为，可否重新计算保修期间？

16.买房人按揭落空是不是毁约的正当理由？

案例：一位客户验房时所提出 的29个质量问题

案例：交付条件与交付标准

案例：竣工验收合格以何为标志

案例：交付通知的法律意义及风险预防

这些常见的商品房纠纷，每个开发企业都会经常面对。本节为你从法律上条分缕析，并教你如何事前预防、事中应对。

第三部分

物业管理中常见疑难问题的解决策略分析

1.物业企业究竟是管理者还是服务者？

2.物业企业有无维护小区秩序的权力？

3.物业费是不是物业公司的收入？

4.物业费标准超过政府指导价是否违规？

5.业主有无理由拒交物业费？

6.开发商与业主存在交付争议，期间的物业费应由谁来承担？

7.前手业主积欠的物业费，物业公司有无理由要求后手业主承担？

8.物业费偏低如何调整？

9.没有成立业主大会，能否决定公共事务？

10.小区内公共部分的经营收益属于谁？

11.物业企业有无安全保障义务？

12.物业公司组织业主活动有什么法律风险？

13.小区机动车丢失物业公司应否担责？

14.业主人身财产受到损害物业企业应否赔偿？

15.如何管理业主的违章搭建？

案例：万科城新里程纠纷

案例：康雅苑“注契”

案例：北京市当代城市家园

案例：荒唐“停车收费许可证”

案例：欠费业主的重点抗辩

中国的物业管理，不同于全世界任何地方。业主、开发企业、物业企业、政府，在物业管理中扮演什么角色，都有待重新定位。现行的法律法规，也需要从实务与法理出发加以不断完善。本节为你分析物业管理的各种焦点问题，理论新颖，方法实用。本节为你分析物业管理的各种焦点问题，理论新颖，方法实用。

第四部分

商品房客户投诉的规律与法律应对策略

1.商品房客户的投诉因何而生，能否避免？

2.商品房客户投诉的10大特点？

3.群体性投诉的2大原理与3个阶段？

4.处理群诉应当坚持的8项原则？

5.处理群诉的10大方法与技巧？

客户群诉有规律可循，正确应对下，大的群诉并不容易形成。

客户投诉乃至过激行为，房地产开发企业都会遭遇。在市场动荡时，群诉更是此起彼伏。没有开发企业能够幸免，没有哪个城市不出现“楼闹”。有的城市已经到了“无盘不闹”的程度。一方面，客户投诉促进企业改进工作，但无论企业如何进步，也不可能消除投诉以至群诉。因此，合法处置、理性应对投诉，就成为开发企业必须掌握的基本功。本节与你分享客户投诉的十大特点、两大原理与三个阶段，通过案例，说明处理客户投诉必须坚持的八项原则，必须注意的十个细节，化投诉为促进企业进步的动力，使企业在客户的投诉中不断成长。