模块

主要内容

核心收益

第一部分

三旧改造法规政策要点

1、三旧改造5大法律体系：基础类法律法规、土地类法律法规、规划类法律法规、建设类法律法规、房产类法律法规

2、广东省三旧改造政策解读

（1）农村集体建设用地改变为国有土地问题

（2）土地出让收益处理的问题

（3）相关补办手续及程序问题

（4）边角地、插花地、夹心地的处理问题

（5）土地出让金优惠政策及财政扶持政策

3、深圳市城市更新法律法规体系介绍（深圳的特殊性）

（1）城市更新的模式：综合整治、功能改变、拆除重建

（2）城市更新的参与主体：政府、权利主体、市场主体

（3）城市更新的对象：旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村

（4）拆除重建类的实施模式：自改模式、市场主体单独改造模式、合作改造模式、政府组织实施模式

（5）城市更新的改造条件

（6）城市更新操作流程解读

了解广东省三旧改造相关的法律法规要点，避免触碰到法律红线

第二部分

三旧改造项目法律风险管理

1、三旧改造项目申报风险

（1）申报条件不符风险

（2）改造意愿取得不能的风险

（3）商业目的难以实现的风险

2、补偿谈判风险

（1）补偿方案拟定的风险

（2）补偿安置的风险

（3）谈判僵局风险

3、土地取得、开发建设、回迁安置风险

（1）建筑物拆除的风险

（2）土地使用权出让

（3）工期延误风险

（4）交付风险

学习三旧改造项目过程中的核心风险

第三部分 

三旧改造项目并购和合作

u  2大并购方式

1.股权并购

案例解读：中粮收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司案

2.资产并购

案例解读：佳兆业收购雅骏眼镜厂城市更新项目案

了解城市更新项目常见的收购方式

u  3大并购法律风险

1.股权收购的主要法律风险（同下文法人型合作，略）

2.资产收购的主要法律风险

（1）房地产设定抵押的风险

（2）房地产被查封的风险

（3）房地产存在历史遗留问题的风险

了解城市更新项目收购过程中存在的主要风险

u  2种合作模式

1.非法人型合作

2.法人型合作

了解城市更新项目常见的合作模式

u  6大合作法律风险

1.非法人型合作的主要法律风险

（1）项目管控机制缺失的风险

（2）权利人擅自退出合作的风险

2.法人型合作的主要法律风险

（1）公司或有债务的风险

（2）股权瑕疵的风险

（3）股权转让（或增资扩股）行为效力瑕疵的风险

（4）公司僵局的风险

掌握城市更新项目合作过程中存在的主要风险

第四部分

三旧改造项目重点操作实务

1、尽职调查

（1）对三旧改造项目合作方的尽职调查

（2）对三旧改造项目土地相关情况的尽职调查

（3）对三旧改造项目被拆迁房屋及其物权人的尽职调查

（4）对三旧改造项目与拆迁补偿有关的其他事项的尽职调查

（5）对项目所在地实施三旧改造项目的法规政策环境进行调查

2、项目审批

（1）政府对三旧改造项目的管理

（2）管理流程

（3）项目申报

（4）用地出让

（5）项目报建

学习三旧改项目操作流程及特殊事情处理

第四部分

三旧改造项目重点操作实务

3、谈判实务

（1）谈判技巧的含义/意义

（2）搬迁谈判基本原则

（3）沟通技巧

（4）搬迁谈判关键环节控制

4、特殊事实处理

（1）“钉子户”原因分析

（2）如何确定合理的拆赔方案

（3）非住宅拆迁的产权调换安置难

（4）回迁房选房和分配问题

（5）危机处理

学习三旧改项目操作流程及特殊事情处理

第五部分

三旧改造项目税务筹划

u  前期阶段的4大税种税务筹划

1.营业税筹划

（1）将不动产附属设施单独计价

（2）无形资产、不动产投资入股

2.契税筹划

3.土地增值税筹划

（1）利用代建或者合作建房进行筹划

（2）利用降低收入法进行筹划

（3）控制股权并购中隐含的土地增值税

4.企业所得税筹划

（1）利用离岸公司进行筹划

（2）利用增资并购进行筹划

掌握城市更新项目前期阶段的税务筹划

u  开发经营阶段的税务筹划

1.营业税筹划

（1）利用搬迁补偿进行筹划

（2）转让在建项目的筹划

（3）委托销售的筹划

（4）兼营行为的筹划

2.土地增值税筹划

（1）利用搬迁、拆迁等土地增值税减免措施进行筹划

（2）利用借款利息扣除方式进行筹划

（3）利用经营收入项目划定进行筹划

（4）通过普通住宅和非普通住宅项目分开独立核算增值额进行筹划

（5）销售普通住宅的，通过合理设定房价的方式进行筹划

（6）通过将代收费费用计入房价进行筹划

3.企业所得税筹划

（1）通过推迟取得当期收入进行筹划

（2）通过费用控制进行筹划

（3）利用固定资产折旧进行筹划

掌握城市更新项目开发经营阶段的税务筹划