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2015城市更新项目《并购、合作、税务筹划及全过程风险识别与防范》
来源:
发布时间:2015-03-23 18:27:34
发布者:
时间地点:
2015年04月18-19日
中国•深圳
课程背景:
城市发展进入到更新改造阶段,城市更新已经成为一个重要的供地方式,也因此成为了现代房地产企业城市战略布局、破解空间与资源困局的战略举措。
由于房地产企业的战略调整,或者权利主体不具备房地产开发相关经验,需寻求合作方等原因,城市更新项目的并购、合作等频繁发生,项目并购或合作本身的法律关系即较为复杂,加之城市更新政策也较为复杂且更新迅速,城市更新项目并购或合作涉及的法律问题及法律风险较多。另外,城市更新项目全程涉及计划申报和规划审批、土地建筑物核查、安置补偿协议签订、土地取得、开发建设、回迁安置等多个环节,其中任何一个环节均有可能引发法律风险,且多个环节都将涉及税费缴纳。可见,城市更新项目并购、合作、税务筹划及全过程的法律风险识别与防范,对房地产企业开展城市更新项目有着重要的意义,值得房地产开发企业关注。
课程收益:
课程内容:
模块 | 主要内容 | 核心收益 |
第一部分 城市更新项目 并购 | u 2大并购方式 1.股权并购 案例解读:某地产收购深圳市某房地产开发有限公司案 2.资产并购 案例解读:佳兆业收购雅骏眼镜厂城市更新项目案 | 了解城市更新项目常见的收购方式 |
u 3大并购法律风险 1.股权收购的主要法律风险(同下文法人型合作,略) 2.资产收购的主要法律风险 (1)房地产设定抵押的风险 (2)房地产被查封的风险 (3)房地产存在历史遗留问题的风险 | 了解城市更新项目收购过程中存在的主要风险 |
第二部分 城市更新项目 合作 | u 2种合作模式 1.非法人型合作 2.法人型合作 | 了解城市更新项目常见的合作模式 |
u 6大合作法律风险 1.非法人型合作的主要法律风险 (1)项目管控机制缺失的风险 (2)权利人擅自退出合作的风险 2.法人型合作的主要法律风险 (1)公司或有债务的风险 (2)股权瑕疵的风险 (3)股权转让(或增资扩股)行为效力瑕疵的风险 (4)公司僵局的风险 | 掌握城市更新项目合作过程中存在的主要风险 |
第三部分 城市更新项目 税务筹划 第三部分 城市更新项目 税务筹划 | u 前期阶段的4大税种税务筹划 1.营业税筹划 (1)将不动产附属设施单独计价 (2)无形资产、不动产投资入股 2.契税筹划 3.土地增值税筹划 (1)利用代建或者合作建房进行筹划 (2)利用降低收入法进行筹划 (3)控制股权并购中隐含的土地增值税 4.企业所得税筹划 (1)利用离岸公司进行筹划 (2)利用增资并购进行筹划 | 掌握城市更新项目前期阶段的税务筹划 |
u 开发经营阶段的税务筹划 1.营业税筹划 (1)利用搬迁补偿进行筹划 (2)转让在建项目的筹划 (3)委托销售的筹划 (4)兼营行为的筹划 2.土地增值税筹划 (1)利用搬迁、拆迁等土地增值税减免措施进行筹划 (2)利用借款利息扣除方式进行筹划 (3)利用经营收入项目划定进行筹划 (4)通过普通住宅和非普通住宅项目分开独立核算增值额进行筹划 (5)销售普通住宅的,通过合理设定房价的方式进行筹划 (6)通过将代收费费用计入房价进行筹划 3.企业所得税筹划 (1)通过推迟取得当期收入进行筹划 (2)通过费用控制进行筹划 (3)利用固定资产折旧进行筹划 | 掌握城市更新项目开发经营阶段的税务筹划 |
第四部分 城市更新项目 全过程风险管理 第四部分 城市更新项目 全过程风险管理 | u 计划申报和规划审批风险 1.城市更新单元计划申报 (1)申报条件不符风险 (2)改造意愿取得不能的风险 (3)商业目的难以实现的风险 2.城市更新单元规划编制审批 (1)单元规划公示异议的风险 (2)规划无法通过政府审批的风险 | 掌握城市更新计划申报与规划审批过程中存在的5大核心风险点 |
u 土地建筑物核查风险 1.被搬迁人确定错误的风险 2.核查结果不利的风险 | 掌握被搬迁人确定以及核查结果的相关风险 |
u 协议签订和实施主体确认风险 1.搬迁补偿方案拟定的风险 2.搬迁补偿安置协议签订的风险 3.谈判僵局风险 4.未能成为项目实施主体的风险 | 掌握在拆迁补偿过程中安置协议和谈判风险 |
u 土地取得、开发建设、回迁安置风险 1.建筑物拆除的风险 2.产权注销的风险 3.土地使用权出让 4.工期延误风险 5.交付风险 6.回迁房房地产证办理和税费承担 案例解读:龙华新区某旧改项目 | 掌握在土地获取阶段、开发建设阶段的相关风险以及回迁安置的风险 |
参加对象:
1、房地产企业总裁、总经理、副总经理
2、运营管理部、拆迁管理部、项目运营部、战略投资部、工程部、客服部、营销策划部、总裁办等相关职能部门