时间地点：
5月12日 成都 课程背景：

房地产是周期性行业，改革开放四十多年来，中国房地产经历了从懵懂时代到跑马圈地、百花齐放的黄金时代，进入跌宕的白银时代，再到薄利低增速的黑铁时代。连续多年政策调控越来越频繁，各种红利（政策红利、金融红利、城市化进程红利、人口红利、杠杆红利等）不断消失，随着“房住不炒”定位的坚定，“六稳六保”的坚持，国家主导持续降低房地产企业的杠杆，“三道红线”的坚决执行过，使得市场变化多端、各地项目处于“卖不出房、回不了款、借不到钱、还不了银行”，项目复工做做停停，烂尾楼盘到处可见，晒工地和晒地皮成了普遍现象，项目竣工、交付遥遥无期，业主群诉群访闹事，断贷、停贷此起彼伏。城市分化严重、但全国基本面是一片惨状，金融资本的敏锐嗅觉和资本的逐利性换仓，在现金流强管控下，在疫情的叠加之下使得规模房企不断暴雷，各地产公司一地鸡毛，地产商前些年靠努力和运势赚的钱，现在也靠“本事”亏了回去，房企暴雷、土地出让国家队成主流，地产裁员、行业重新洗牌。

伴随周期变化的是房地产行业经营逻辑的变化，唯有能够与行业的经营逻辑相匹配，与时俱进地快速执行落地，才有可能在行业中活下来、发展好。从运营管理“以节点管理为主的计划管理”发展到了“以财务视角的大运营”，再到以“现金流为主导”，其重要性也伴随着趋势新发展，能力新要求，新的能力要求需要学习和提升，标杆企业陆续都开始打造自身的经营和运营一体化能力，向运营管理要经营效益，向经营管理要生存和可持续发展，并提出实现有质量增长。

在此背景之下，本课程主要讲解如何适应时代变化，与时俱进，从财务视角理解经营逻辑，通过精益经营、敏捷运营来实现项目全周期现金流整体平衡及公司现金流健康稳定，解决眼前各项目纾困难题，保交付、稳民生，实现公司有质量、可持续增长与发展。同时结合国资委对国企央企“一利五率”的新要求，提出了一利五率创效新思路和落地措施。

课程收益：

1、多维度深度认知地产项目现金流及经营模式；

2、项目层面：开发全周期（拿地、融资、过程运营管控、资金回笼、项目清算）各阶段现金流的管控；

3、集团/公司层面：现金流管控的思路、结构、方法及全周期现金流动态监控；

4、快速借鉴和使用地产项目现金流管控的工具包，抓住核心指标；

5、分享标杆房企现金流管控的得与失，避免千百万级试错成本，收获提质降本增效；

6、国资委对国企央企“一利五率”的新要求之下的创效指南新方案和落地措施。

课程内容：

一、房地产行业发展趋势，“一利五率”创效，地产项目现金流认知

1、房地产行业历程、发展趋势与薄利低增速的VUCA时代

2、地产项目现金流管理的痛点、难点现状分析

3、什么样的现金流才是好的现金流（核心指标评价）

4、地产现金流的七大特点

5、地产项目开发经营与项目现金流的生命线关系

6、房地产政策救市与“四支箭”对房企的机会

7、国企央企“一利五率”要求下的创新，创效方案和落地措施

二、房地产项目全周期现金流精细管控与跨部门协同

（一）、投资阶段：

1.经营即算账：平衡项目现金流及实现项目利益最大化

2.敬畏市场拿对地：土地价值、地块规模、自持比例对项目现金流及利润的影响

3.精打细算拿好地：地价支付条件节奏、商业比例、资金政策对项目现金流及利润的影响

4.投资立项阶段如何通过定量方法对项目现金流进行计算分析

5.投资立项阶段项目现金流的卡位与管控

6.项目投资阶段资金加快周转的思路方法与动作分解

（二）、项目融资阶段：

1.项目融资阶段机构资金要求时点与卡点

2.融资前摸排、过程动作分解与推进落地

3.土地款支付及前端融资成本算账对项目资金峰值的联动影响

4.项目融资阶段资金快周转的思路方法与动作分解

（三）、运营管控阶段：

1.项目运营现金流管控及资金管理目标与内容

2.项目全周期现金流节点化管理

3.从“现金流、利润率、销售流速与品质”平衡视角做项目规划及产品设计

4.项目现金流回正前的管控关键点及要求

5.现金流回正的落地路径、动作执行及跨部门协同

6.如何快速实现项目现金流回正：管控三字诀“抢、快、缓”管理及动作分解

7.如何保持项目现金流持续回正：管控三字诀“好、精、省”管理及动作分解

8.项目开发贷及预售资金的盘活要求、资金路径与过程管控

9.项目现金流回正后的要求及管控关键点

10.聚焦现金流的大运营管控标准及落地途径

11.地产大运营“储、建、融、供、销、存、回、结” 八大阶段跨部门协同稳现金流管控动作

12.现金流视角下的大运营管理的动作与推动

13.项目全周期现金流管理思路及落地（业务、财务视角、关键阶段、业务关键点、行动计划）

Ø 案例分享：市场艰难期困难项目保生存，经营纾困及现金流自平衡破局

Ø 案例分享：市场下行期项目经营成本优化过冬

（四）、资金回笼阶段：

1.项目现金流回正时间倒排与资金缺口盘查

2.现金为王，项目现金流归正、资金提前回笼与动作执行

3.项目首开后快回款的组织保障、过程管控与奖惩机制

4.大分期开发、以销定产、分批次供货、产销平衡对项目现金流的影响及管控

5.营销：项目首开“量、价、利”对项目现金流回正的影响及管控

6.项目非现支付、工抵、商票、以收定支模式及支付比例、现金比例卡位要求与执行

7.项目监管资金快速盘活、快速上收集团

（五）、项目清算阶段：

1.利润不超分情况下的清算时点及清算

2.项目现金流及利润对公司持续发展的影响与贡献

3.如何通过现金流管理提升股东年化自有资金投资回报率

三、房地产公司层面现金流管理

1、不同经营战略与模式下的不同现金流策略

2、现金流型房企管理指标体系（三大维度、九大模块及指标分解）

3、利润型房企管理指标体系（三大维度、十二大模块及指标分解）

4、公司现金流管理核心经营指标铺排

5、公司层面现金流管控方案与思路

6、公司层面全周期现金流管理的结构与保障

7、公司现金流管理四大主线与抓手

8、公司现金流管理的工具包及操作流程

9、公司层面资金管理指标体系落地

10、以“现金流优先兼顾利润”为核心的全周期动态监控管理

11、以现金流管理及效益提升为核心的激励方案与绩效考核体系

12、联合操盘合作开发项目现金流与资金的管理

Ø 案例分享：“现金为王、利润为本”的现金流管理房企各部门分解行动

四、精益经营，提质增效：项目创利管理与公司经营发展

1、经营即算账：在正确的方向上坚持，三类经营模式与经营定位

2、强化营销龙头：以销定产为导向下项目总如何协同各专业部门助力营销去化的过冬术

3、降本减费节能：抠出项目的利润和现金流的五大措施

4、持续推进建设：项目现场保建设、保竣备、保交付的策略及应对措施

5、利润保卫战：靠运营能力赚钱的落地路径及要点

6、以现金流为核心，提升“ROE”为导向的经营管理“五抓四控”

7、经营制胜：CCC加快周转方法与落地

8、经营制胜：ROIC提升的方法与落地

9、经营制胜：IRR提升的方法与落地

10、核心经营指标保障之“小、快、狠、抢、逼、稳”六字诀落地

11、现金流平衡及经营345数字管理密码：减三占用、运营四控、保障经营五平衡

12、经营制胜：以3R为抓手，项目层面，区域层面，集团层面三维度提升股东投资回报率

13、如何培养“懂经营、会算账、精现金流”的经营型高管（总经理）

14、精益经营管理：如何从可知、可控、到可预测，提高经营分析与决策能能力

15、房企经营管理能力提升路径

Ø 案例分享：市场艰难期房企“降本增效全科目实施行动计划”

Ø 案例分享：标杆房企降本创利集团/区域两级“冬泳行动”

Ø 案例分享：项目利润管理与量价利平衡决策

案例分享：市场艰难期房企降本增效创造利润提升措施“十六步法”

参加对象：

1、房企董事长、总经理、副总、区域总、城市总、项目总等决策层领导；

2、房企财务、资金、投资、成本招采、设计、工程、营销、运营等专业部门负责人及骨干员工。