时间地点：
2月18日 深圳 课程背景：

“回迁房”《交易全过程风险规避及纠纷处理策略》

——如何安全投资“回迁房”，规避交易风险、避免上当受骗

“回迁房”是深圳很多投资者的选择，解决了没有购房指标、资金不够等购房人的问题。

但是“回迁房”交易是处于政策的灰色地带，又长期存在的事实。因为缺少政策的监管与制约，所以在交易过程中产生了非常多的问题，使很投资人因此踩坑赔的血本无归。比如无法回迁的、卖方反悔的、被诈骗的、非旧改项目的等等诸多问题。

然而要理清“回迁房”的各种问题、安全地购买到“回迁房”，却不是一个轻松的事情。买到有问题的“回迁房”要处理好，更是非常困难。本次课程不是鼓励购买“回迁房”，而是通过课程教会广大投资者如何正确地分析与处理“回迁房”问题规避风险，避免上当受骗。

基于此，我们邀请业内专家根据多年来“回迁房”投资经验与20余年拆迁经验，认真总结与升华，研发了此次课程，使更多的投资者读懂“回迁房”、避免踩雷，更好的保障资金安全和升值，在“回迁房”投资上不走弯路，明明白白。

课程收益：

Ø 针对性强——聚焦回迁房交易，填补行业空白

Ø 实操性强——交易项目近200，经验提炼总结

系统性强——全过程系统梳理，核心价值萃取

课程内容：

第一部分  回迁房的发展过程

1、起始

Ø 开发商在拆迁补偿的过程中，出现现金补偿的矛盾。

2、发展

Ø 尝到甜头的购买人开始影响身边的人购买，没有购房指标的人找到安全的资金出口，没有资金实力的购房者找到价格合适的家。

3、推波助澜

Ø 没有资金实力的前期开发商开始卖房卖指标，换取项目进展。

4、全民参与

Ø 中介机构、金融机构、宣传媒体重度参与，形成全民购买的热潮。

5、瞬间崩塌

Ø 全民参与的过程中，产生了很多问题，也产生了巨大影响，更触犯了房住不炒。政策突然高压下的回迁房交易留下一片惨不忍睹。

6、现状

Ø 业主期望值依旧，买家担心、迷茫，炒家离场或被套。

第二部分  回迁房的种类及优劣

1、按物业现状分类

Ø 普通民宅

Ø 瓦房

Ø 工业厂房

Ø 工业宿舍

Ø 商铺

Ø 空地（空地又分一户一栋宅基地、已批未建空地、村委或村民出售宅基地等）

2、按现状产权分类

Ø 红本

Ø 绿本

Ø 褐本

Ø 国有土地上的无证住宅、宿舍、商铺等

Ø 无产权

3、按出售人分类

Ø 股民与原村民

Ø 购地建房的外地人

Ø 与股民或原村民合作建房的外地人

Ø 股民或原村民的继承人

Ø 购地建房外地人的继承人

Ø 合作建房的继承人

Ø 股民或原村民的外地离婚配偶

Ø 购买上述人的房屋再转售的人

Ø 开发商的前期合作伙伴

Ø 购买非农指标的人

4、按出售的方式分类

Ø 实物

Ø 指标

a、开发商前期合作伙伴出售的回迁指标

b、村委分给股民的回迁指标

c、非农指标、返还用地产生的回迁指标

d、开发商或前期合作伙伴承诺给员工的回迁指标

5、按项目进展分类

Ø 权利人核实前

Ø 立项前

Ø 立项后

Ø 专项规划后

Ø 签约补偿阶段

Ø 实施主体确认前

Ø 回迁前

第三部分  各类物业补偿的现状概述

1、厂房置换厂房或研发用房、置换商业、置换办公、置换住宅

2、工业宿舍置换工业宿舍、置换住宅

3、商业与擅改商置换不同楼层的商业、置换办公、置换住宅

4、普通民房置换住宅

5、瓦房置换住宅

6、空地置换厂房、商业、住宅

第四部分  回迁房面临的风险解析（每点讲一个案例）

1、出售人或继承人悔约

2、被中间人炒作无法接触到真正的业主（差价事小安全事大，更多人关注的是差价）

3、因产权原因无法回迁到实际拥有人（国有土地上的无证物业）

4、因产权原因无法回迁到购买人（绿本、褐本）

5、已进行权利人核实无法回迁到购买人

6、开发商不承认购买人

7、无产权房屋一房多卖

8、房屋被抵押、查封

9、产权纠纷

10、指标风险

Ø 前期服务商的指标

Ø 开发商的指标

Ø 村委回迁指标

Ø 非农、返还用地等产生的指标

11、继承纠纷（购买后出售人去世）

12、补偿风险（无法获得期望的补偿）

Ø 整备项目，不承认外来业主或不能够补偿物业

Ø 外来业主不能获得与村民同等补偿

a、有的项目因为现状容积率过高，外来户补偿低于村民

b、特定物业只有原村民能享有规定补偿（瓦房、有一户一栋手续的宅基地）

Ø 本栋物业面积超出部分按现金或低于1:1补偿

13、项目风险

Ø 项目无法立项

Ø 因重大公共利益项目终止

Ø 项目立项后因各种原因算不过帐

Ø 开发商自身经济原因放弃项目

第五部分  回迁房购买风险规避策略

1、了解业主及其家庭结构、背景，共有人情况

2、向前期开发商及村委、村中长者了解土地来源及建筑时间建设人等

3、了解建筑物现状（楼层、附属物、权属、他项权利、出租状况、共有权益等）

4、了解开发商对建筑物的认定及签约状况（测绘、权利人认定）

5、了解开发商对物业搬迁补偿的标准

6、了解项目进度

7、了解开发商及前期合作伙伴的品牌、信誉、实力等

8、交易方式与付款方式

9、交易方式与开发商节奏（权利人核实、签约、收楼）

10、交易后处理（登报公示、水电、租户移交、村委及开发商登记等）

11、只买实体房屋

第六部分  回迁房购买后产生纠纷问题的处理方式

1、购买了绿本、褐本房，开发商不认

2、购买了房子，出售人或继承人反悔

3、购买了绿本、褐本房，签约前证载权利人去世

4、购买了已经权利人核实公示的房子

5、购买了一房多卖的房子

6、购买的房子补偿比例达不到出售人的承诺

第七部分  案例解析如何安全购买回迁房

成功与失败案例深入解读（影响过大，不便文字展示）

参加对象：

1、房企董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及其他中高层管理人员；

2、房企前期、运营、设计、成本等专业部门负责人及设计与成本专业骨干人员；

3、高端圈层：准备进军城市更新领域的企业家、投资人。